Studiu de caz: Zero întârzieri la alarme prin mentenanță proactivă

Context și obiective

• Clădire mixtă (birouri + retail), sistem HVAC mixt: AHU/rooftop, VRF, chiller, VAV, BMS (BACnet + Modbus).
• Problema: întârzieri de 2–10 minute în propagarea alarmelor critice și lipsă consecvență în loguri.
• Obiectiv: reducerea întârzierilor la sub 30 secunde pentru alarme critice și consistență 99,9% în livrarea notificărilor.

Audit inițial (BMS, layer fizic, operare)

• Rețea comunicații: verificare RS‑485 (terminații, polaritate, topologie), VLAN/ACL pe segmente IP, BBMD pentru BACnet/IP.
• Gateway-uri: status CPU/memorie, firmware, pierderi de pachete, cozi mesaje.
• Echipamente: curățenie coil/filtre, ventilatoare, senzori critici (temp/umiditate, presiune, debit), alimentări și siguranțe.
• BMS: timpi de scan/poll interval, timeout/retry, priorități alarme, curbe/scene sezoniere, congestie logice.

Intervenții implementate

1) Comunicații și gateway

• Normalizare RS‑485 (daisy‑chain, terminații corecte, ecranare într-un singur punct), eliminat ramuri tip “stea”.
• Actualizare firmware gateway, optimizare buffer/queue, segregare trafic zgomotos pe VLAN-uri dedicate.
• Parametrizare BACnet/IP cu BBMD pentru traversarea subrețelelor, validare broadcast/multicast.

2) Igienă și stabilitate echipamente

• Curățare/înlocuire filtre, igienizare bobine; verificare și tensionare prinderi, rulmenți, curele.
• Calibrare senzori (temp/RH/presiune), relocare unde era contact termic precar; etichetare unitară.

3) BMS: timpi, priorități, curbe

• Setare poll/scan pe clase de dispozitive, timeout/retry echilibrate; evitare “scan flood”.
• Alarme: niveluri critice cu notificare instant + redundanță (email/SMS), non‑critice în batch.
• Curbe încălzire/răcire și economizor ajustate pentru a evita oscilații care “inundă” magistrala cu evenimente.

4) SOP & responsabilități

• Proceduri standard (SOP) pentru introducere echipamente noi, etichetare, adresare, checklist recepție.
• Roluri clare: cine confirmă alarmele, SLA răspuns, jurnal intervenții în BMS.

Rezultate măsurabile

• Timp mediu propagare alarmă critică: ~12–18 sec (de la 2–10 min înainte de proiect).
• Rate “device offline” pe segmente RS‑485: 0,1% → 0,01% (−90%).
• Reducere cu 25–30% a intervențiilor de urgență prin identificarea timpurie a trendurilor anormale.
• Consum energetic: −6% în 60 de zile (prin curbe și economizor optimizate, mai puține ciclări).

KPI și monitorizare continuă

• Timp propagare alarmă (sec) per categorie critică (țintă: < 30s, 95-percentilă).
• Număr “offline events”/lună per segment; retry rate per protocol (Modbus/BACnet).
• Energy KPI: kWh/m² și kWh/ocupant; ΔT coil; presiune statică; număr ciclări compresoare.
• Backlog alarme neconfirmate > X min: țintă 0 în intervalul programat.

Lecții învățate și replicare

• Stabilitatea comunicațiilor este fundamentul pentru alarme fără întârzieri: cablare corectă, parametri aliniați, gateway sănătos.
• Igiena echipamentelor reduce zgomotul de alarme false și fluctuațiile care încarcă magistrala.
• SOP + etichetare + documentare adrese previn reintroduceri greșite și duplicate.
• Un set mic de KPI bine ales oferă vizibilitate și prevenție, nu doar reacție.

Legături utile

• Diagnostic: Erori comunicare pe controler BMS
• Procedură: Setare curbe încălzire/răcire în BMS
• Procedură: Curățare/înlocuire filtre pe AHU
• Procedură: Curățare bobine condensator la rooftop